Står vi inför en större korrigering på bostadsmarknaden? Vad får det för konsekvenser och vad skall man i så fall göra?


Trinovo har under det senaste året analyserat lönsamhetssituationen inom Retail Banking i Sverige. Vår slutsats, som har stärkts av diskussioner med ett 25-tal aktörer på marknaden, är att man står inför mycket stora lönsamhetsutmaningar framöver.

Främst beror detta på att man i så stor utsträckning gjort sig beroende av en mycket kraftigt ökad lönsamhet på bolånemarknaden (+40 Mdr kr sedan 2008), fortsatt höga priser på sparande och placering, men samtidigt har en oförmåga att sänka kostnaderna på en marknad med växande prismedvetande. Parallellt med detta utmanas man av ett nytt gäng konkurrenter. Få vi pratat med tror att företagssidan kan kompensera en lönsamhetspress framförallt på grund av att mycket låga marginaler etablerats, högre kapitalkrav och små möjligheter att kompensera för risk.

I vår analys har vi dock medvetet lagt frågan om en eventuell bubbla på bostadsmarknaden åt sidan eftersom den i sig kräver en egen analys. Nu har inte heller vi lyckats hålla fingrarna borta från denna fråga.

Inledningsvis kan konstateras att situationen inte är enkel, vilket kan illustreras av diagram 1. Hushållen verkar ju inte vara särskilt högt belånade i förhållande till sina tillgångar och kostnaden för dessa lån är mycket lägre idag än tidigare.

bild 1

Vad har då egentligen hänt på bostadsmarknaden? Under lång tid har småhuspriserna följt den reala ekonomin (se diagram 2).

Bild 2

Adderar vi bostadsrätterna så ser vi att de sedan finanskrisen kraftigt avviker från den allmänna ekonomiska utvecklingen (diagram 3). Det är dessutom inte bara i Stockholm som det dragit iväg, utan i topp ligger faktiskt våra medelstora städer men vi kan samtidigt konstatera att den mer positiva utvecklingen av ekonomin i våra större städer jämfört med övriga delar av landet inte kan förklara denna skillnad.

bild 3

bild 4

Hur såg det då ut vid den förra bostadskrisen kring 1991 och vad är skillnaden mot idag?

  • För det första så kan man konstatera att vi faktiskt fick ett rejält prisfall på i snitt ca. 17% mellan 1991 och 1993 (småhus!). Spridningen mellan olika regionala marknader var dock stor, men den var samtidigt i direkt relation till prisutvecklingen på respektive marknad under en 10-års period innan krisen, så fallet varierade från 10-30%.
  • Vi levde i en inflationsekonomi. BNP och disponibel inkomst hade nominellt ökat betydligt mer än huspriserna.
  • Hushållen var 1991 vana vid höga räntor och räntekvoter på 10-12% av disponibel inkomst.
  • Hushållen var kraftigt belånade (hög belåningsgrad) och som grupp var deras finansiella tillgångar betydligt mindre.
  • Samtidigt med krisen slog beslutet om begränsad avdragsrätt igenom, men det ökade trots allt ”bara” räntekostnaden med ca. 40 %. Högre räntor drabbade vissa mycket hårt, men relativt många hade bundna lån och klarade sig utan verkliga räntechocker.
  • Nybildade bostadsrättsföreningar drabbades hårt inklusive enskilda hushåll, men det var den kommersiella marknaden som kollapsade med prisfall på bortemot 80%. Vi fick en ”värdebrist” i förhållande till lånen, bankkris, kreditstopp, statsfinansiell kris (också högbelånade med ett svagt pensionssystem), osv.
  • Men flertalet hushåll kunde bita sig fast vid sina bostäder och sina lån eftersom det egentligen var ”bara” de som drabbades indirekt (arbetslöshet mm.) som fick det verkligt svårt. Efter några år stabiliserades situationen och räntorna började sjunka rejält. Priserna började återhämta sig redan efter 2 år.

Idag är hushållssektorn finansiellt sett rikare (men ingen vet vem som sitter på pengarna, mer än att det inte är jämnt). Stor del av pengarna är dock mer eller mindre uppbundna. Belåningsgraden är lägre och räntebelastningen en tredjedel mot 1991.

Nu spekuleras det i högre räntor, antingen i form av en planerad process eller pga. ökad osäkerhet och därmed höjda upplåningskostnader för våra marknadsberoende banker. Redan en ökning av räntan på 1 % kan för vissa hushåll som pressat sina räntor medföra 100  % högre räntekostnad. Nu spekuleras det allmänt i att räntan kan nå 5 %, vilket skulle innebära 3-400 % högre räntebelastning för dessa hushåll.

Till skillnad från 1991 skulle hushållen alltså direkt drabbas av en högre kostnad än 1991 och sedan indirekt av en svagare ekonomi i allmänhet. För hushållen i snitt skulle man kunna hamna tillbaka på nivåer som liknar 1991-93 – en nivå som få hushåll är vana vid. Erfarenheterna från Danmark är att det får direkta effekter på konsumtionen.

Det finns dock hushåll som skulle drabbas mycket hårt. Baserat på Fis analyser så skulle nybelånade hushåll i Stockholm kunna hamna på räntekvoter på över 20 %, en nivå dessa hushåll aldrig sett tidigare. Ett absolut behov av att sälja uppstår samtidigt som få har råd att gå in på marknaden. Därefter kommer den indirekta effekten av en avstannande ekonomi pga. lägre konsumtion drivet av både psykologi och faktiska omständigheter.

 

bild 5

Vår slutsats av detta är:

  • Vi har inte en lånedriven bubbla, men en räntedriven bubbla.
  • Den kommer troligen slå hårt på bostadsrätter i större städer, där både prisökningen har varit störst och där belåningen är högst.
  • Den kommer slå direkt och indirekt och den direkta effekten kan mycket väl bli större än vid den förra krisen 1991.
  • Vi får ingen bankkris direkt motsvarande 1991, men beroende på effekten på den kommersiella fastighetsmarknaden (läs köpcentrum) kan krisen förvärras med åtstramning av nya krediter, etc.

Måste det då bli så här? Självklart inte. Framtiden är definitivt svår att förutsäga och synpunkter mottages tacksamt. Men för att föregå så finns det redan nu ett antal invändningar som vi skulle vilja diskutera:

Men alla vill ju flytta in i städerna? – Ja, men vad kan man betala för sitt boende och vilka löner kan företagen betala? Lönerna i Stockholm är redan ca.15% högre inom många områden (dock inte 100% högre!). Dessutom har vi naturliga demografiska svängningar som man bör ha i bakhuvudet. Antalet personer i 25-40 årsåldern kommer sjunka drastiskt de närmaste åren utifrån antalet födda i Sverige (allt övrigt är totalt sett negativt varje år även inkl. invandring).

Och så har vi fått igång bostadsbyggandet, som intressant nog i sig börjar beskrivas som ännu ett tecken på överhettning.

bild 6

Men varför skulle staten driva upp räntorna? – Om det börjar skaka är det inte staten som sätter räntan utan marknaden som finansierar bankerna. Eller?

Räntorna kommer aldrig gå upp. Vi har en ny verklighet – Finns väl en del som talar för detta. Dilemmat är att hur man än vänder sig har man … bak. Om detta beror på lägre tillväxttakt kommer sparandebehovet för pensioner öka dramatiskt och på motsvarande sätt dra ned konsumtionen, idag eller i framtiden. Krisen kanske då istället utlöses av pensionskassor som inte kan stå för sina garantier, säljer av fastigheter, …

Men kanske har vi ”a new normal”?  – Det har man haft många andra gånger innan det brister vilket i sig inte är ett argument, men det ett faktum att det är just när en ”ny normal” situation etableras som riskerna ofta är höga.

Staten är starkare och kan kompensera hushållen – Vi har onekligen en stabilare statsfinansiell situation inkl. ett mer hållbart pensionssystem än 1991. Räntevapnet har ju dock orsakat problemet och ter sig svårt att använda om det ens är verksamt. Och frågan är om staten kommer låna till investeringar och konsumtion som kan leda till ytterligare osäkerhet hos långivare. Men förmågan är förmodligen större än 1991-93.

Hushållen har buffertar – Som grupp ja, men knappast den ganska stora del som har lånat mycket. Dock är det ingen utom möjligen bankerna som vet. Lärdomen vid förra krisen var dock att det var ”de rikaste” som lånat mest. Och det föll ändå. Dessutom får även en förmögenhetsminskning effekter på konsumtionen. Här bör man samtidigt ta hänsyn till det som uppfattas som en högre grad av spekulation i bostäder, inte minst nybyggda bostadsrätter. Detta beteende anses ha drivit på sättningen på den danska marknaden (man investerar i 2a och 3e bostad med förväntan om prisuppgångar och när det vänder kastas dessa lägenheter snabbt ut på marknaden).

Så vad ska man då göra i den situation som vi nu befinner oss i?

För hushåll är det svårt att komma till någon annan slutsats att man måste ha eller bygga upp en buffert. Andra åtgärder är att minska risken genom att lägga om lån till längre bindningstider samt om möjligt värdera upp bostaden och få bort dyra ”topplån” med hög amortering.

För bankerna handlar det om en palett av åtgärder för att redan nu motverka effekterna och som till stor del redan är genomförd:

  • Korrekt att anta betydligt högre räntor vid kreditbedömningar.
  • Använd realistiska hushållskalkyler och inte ”existensminimum” efter räntor.
  • Riskbedömningar efter område och prisutveckling. Villor mer intressanta än bostadsrätter? Landet mer intressant än städer?
  • Ta in marknaders likviditet i riskbedömningar. Städer före landet?
  • Tjänsteutveckling. Omläggning lån. Bospar i efterhand? Prisfallsskydd? Förbered tjänster för överbelånade? Förbered för betydligt mer individuella krav på amortering för att minska belastningen på vissa hushåll.

Till sist: Vad kan stat och myndigheter göra? En del initiativ har redan satts igång men vi tror det är bra med en något försiktig approach:

  • Att peta hål på bubblor sällan en framgångsrik taktik. Var försiktiga.
  • ”Prata” ned marknaden istället för alltför stora förändringar i fundamentala faktorer som riskerar att på ett brutalt sätt peta hål på nuvarande värderingar.
  • Genomför inte ränteavdragsbegränsning nu. Det får vänta till efter en sättning. Alternativt ett mycket mjukt genomförande med långa avvecklingstider, här kan den metod de valt i Danmark och Nederländerna vara en modell.
  • Ha beredskap för att lätta på kraven på hushåll och banker. Tillåta individuellt bedömd amorteringsfrihet. Sänka konjunkturella kapitalkrav.

Vill du veta mer om det här eller fortsätta diskussionen, kontakta någon av oss:

Tomas Dahlqvist

Christian Rutz

Gunnar Winqvist 


Prenumerera på Trinovo Insights

« »



    Håll dig uppdaterad med Trinovo Insights